전세보증금 사기, 빌라왕 사태

‘빌라왕’은 갭 투자로 여러 채의 빌라를 샀습니다. 세입자에게 집값에 가까운 또는 집값보다 높은 보증금을 받았기 때문에 본인 돈을 들이지 않았는데요. 애초에 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 없는 깡통주택 이었던 겁니다.

그러던 중 임대인인 ‘빌라왕’이 사망하며 세입자인 전세사기 피해자들은 보증금을 요청할 곳이 마땅치 않아졌습니다. 또한 상속인의 행방마저 묘연하여 빌라왕이 소유했던 모든 재산들이 현재 어떻게 할 수 없는 불분명한 상황에 놓였습니다.

본 콘텐츠에서는 전세사기 사건의 임대인이 사망 한 경우 어떤 후속 절차가 이루어 지는지, 전세보증금 반환을 위해 임차인이 미리 고려해야할 대안이 있을지에 대해 다루려고 합니다.

최근 보도에 따르면 전세사기 사건을 일으킨 집주인(소위 ‘빌라왕’)이 죽었는데, 재산을 물려받을 사람이 7살인 아들이라고 합니다. 미성년자이니 대신하여 재산을 관리해 줄 후견인이 필요한데요. 외할머니가 그 역할을 하겠다고 나섰지만 법원은 아직 결정을 내리지 않았다고 합니다.

상속순위에 따라 돈을 돌려받을 수 있는 대상이 달라지기 때문에 누가 상속을 받는지, 상속을 받는지 안받는지 여부가 매우 중요한데요. 7살 아들이 상속을 받는지, 상속받는다면 재산을 대신 관리해 줄 사람은 누구인지는 전세사기 피해자인 세입자에게 아주 중요한 사항이 되었습니다.

일반적으로 임대인인 집주인이 사망한 경우 재산을 상속받은 사람에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있습니다. 하지만, 상속인이 상속을 포기한다면 어떨까요? 먼저 재산을 관리해 줄 사람인 상속재산 관리인을 찾고 경매를 통해 재산을 처분하고 그 돈으로 전세보증금을 돌려주는 등 다소 복잡한 절차 진행이 필요합니다.

하지만, 다른 사람들보다 먼저 전세금을 받으려면 몇 가지 조건을 충족 해야합니다. 우선변제권과 대항력이 충족되어야 하는데요. 여기서 우선변제권이란 집이 팔린 후 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 받을 권리를, 대항력은 집주인이 바뀐 후에도 전세 계약의 내용이 유효하다는 것을 의미 합니다.

혹여 경매로 이어진다면 상황이 조금 더 어려워집니다. 경매에서 낙찰돼 선순위 채권자가 채권(빚) 회수에 들어가면 임차인은 곧바로 그 집에서 나와야 하는데요. 주거 대책을 세울 시간도 없이 푼돈만 받고 쫓겨나는 상황인 겁니다.

이번과 같이 임대인이 사망한 경우, 상속 절차를 마쳐야 주택도시보증공사(HUG)와 같은 보증 기관이 구상권을 청구할 대상을 확정하여 대위변제 즉 대신 전세보증금을 대신 갚아 줄 수 있습니다. 구상권이란 채무에 대해 상환을 요청할 수 있는 권리인데요.

임대인을 대신해 갚아준 보증금을 다시 청구할 대상을 확정해야 보증금 지급이 가능한 상황인데 상속인이 명확하지 않아 전세보증금 반환이 늦어지는 것 입니다. 최근 조사에 따르면 역(逆) 전세와 전세사기 급증으로 HUG에서 보증금을 돌려받기까지 수개월이 걸리는 것으로 밝혀졌는데요.

더욱이 현행법상 주택임대사업자는 의무적으로 임대차보증보험을 가입해야 하지만, 실제로는 가입하지 않는 경우도 있고, 모든 임차인이 직접 전세보증보험에 가입하지는 않는 경우가 많습니다. 빌라왕 사태 같은 사회적 문제 발생 시에 피해자들이 직접 경매를 통해 피해를 구제한다든가 해야하는데, 경매까지 얼마의 시간이 걸릴지 도 알 수 없습니다.

전세보증금반환보증으로 임차인에게 임대인 대신 갚아준(대위변제) 보증금 규모가 늘었는데요. HUG의 전세보증 대위변제 금액은 2023년 3조 7천억원에서 2024년 3조 5천억 원, 2025년 2조억 원 등 10조원에 달하는 상황 입니다.

이에 따라 임차인 보호를 위해 민간 차원의 대안으로 구상권이 없는 ‘신용생명보험*’이 활성화되어야 한다는 의견도 있습니다. 특히, 국회에서는 임차인 보호를 위해 민간 차원의 대안으로 신용생명보험 활성화에 대한 논의도 이루어졌는데요.

전세 계약 관련해 발생할 수 있는 임대인과 임차인 간 신용리스크는 국가 차원의 보증 공사가, 임대인의 사망과 같은 보험 리스크는 민간보험사가 담당하여 예기치 못한 사고 시 임차인을 보호하는 사회적 안전망을 강화해 보자는 의견도 이어지고 있습니다.

*신용생명보험은 사망, 질병 등의 보험사고로 대출자가 채무를 상환하지 못할 경우 약정한 보험금으로 대출금을 상환하는 보험으로, 대출자의 상속인 등 가족에게 채무가 상속되지 않습니다.

여전히 많은 전세사기 피해자들이 임대인의 사망에 이어 행방이 묘연한 상속인, 길고 긴 법적 절차 등으로 어려움 속에 있는데요. 신용생명보험의 적극적 도입 등을 통해, 사회적으로 안전망을 두텁게 만들어 보금자리를 빌리는 사람들의 권리도 보호되었으면 좋겠습니다.