전세보증보험, 언제 신청하고 어떻게 돌려받나요?

전세보증보험은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 지급하는 제도입니다.

현재 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 취급하고 있으며, 각 기관에서는 이를 “임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 책임지는 보증” 혹은 “전세 자금 대출 시 은행의 요청에 따라 공사가 담보(보증서)를 제공하는 상품”으로 안내하고 있습니다. 즉, 임차인이 전세보증금 반환 리스크에 법적으로 대비할 수 있도록 돕는 것이 본 제도의 핵심입니다.

보증 승인을 받기 위해서는 보증기관의 심사기준과 함께 아래의 기본적인 요건을 충족해야 합니다.

HF, HUG, SGI 세 보증기관마다 세부적인 가입 조건에는 차이가 있으므로, 홈페이지를 통해 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

우리나라에서 전세 보증을 취급하는 주요 기관은 HUG, HF, SGI 서울보증 세 곳입니다. 모두 전세보증보험 기능을 수행하지만, 심사 구조와 가입대상에서 차이가 있습니다. 또한 동일한 주택이더라도 어떤 기관을 선택하는지에 따라 승인 결과가 달라질 수 있는데요. 이때 한 기관에서 거절되어도 다른 기관에서 보험 가입을 신청할 수 있으니 꼼꼼히 비교하는 것이 중요하겠죠?

만일 보증사고가 발생했다면 보증금 반환(이행 청구)은 일반적으로 계약 만기일로부터 1개월이 지난 시점부터 접수할 수 있는데요. 이행 청구 이후에는 제출한 서류를 통해 보증기관에서 약 1개월간 심사를 진행하게 됩니다. 이후 심사가 완료되면 보증기관의 안내에 따라 임대인에게 돌려받지 못한 보증금을 임차인에게 대신 지급(대위변제)합니다. 또한 보증기관은 권리를 넘겨받음에 따라 임대인을 상대로 대신 지급한 보증금과 관련된 비용을 청구하는 구상권을 행사하게 됩니다.

보증금 반환 절차 한눈에 보기

1. 전세 계약 종료
2. 보증금 미반환 발생
3. 임차권 등기명령 신청
4. 보증사고 발생 신고 및 이행청구
   (임대차 계약 만료 1개월 후 신청 가능)
5. 보증 채무 이행 심사 및 승인
   (신청 서류 바탕으로 지급 여부 결정)
6. 보증의 대상이 되는 주택에 대한 명도 및 지급
   (명도를 위한 이사 날짜를 협의하여 보증채무이행금 지급)

<출처: 한국주택금융공사 홈페이지, 전세보증금 반환 절차>

1. 첫째, 전세보증보험은 임대차 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요!
2. 둘째, 전세보증보험은 자동 지급되는 상품이 아니므로, 통상 계약 만료일부터 1~2개월 후 이행 청구 절차를 실시해야 합니다.
3. 셋째, 대출 리스크와는 다른 문제입니다. 전세보증보험은 임대인의 보증금 미반환 리스크를 다룹니다. 대출금 미상환을 대비하는 신용보험, 대출안심보험과는 보호 대상이 다릅니다.