주택담보대출 있는 직장인은 꼭 알아야할 연말정산 전략

주택자금에 대하여는 주택을 소유하지 않은, 즉 무주택자를 위한 공제가 대부분이나, 예외적으로 1개의 주택을 보유한 세대주에 대해서 주택구입을 위해 빌린 돈에 이자를 낸 경우 소득공제가 가능합니다.

다시 말해 ‘장기주택저당차입금 이자상환액’ 소득공제 명목으로 과세기간에 낸 해당 이자상환액을 근로소득금액에서 공제가 가능한 것인데요. 아파트담보대출과 같은 주택담보대출을 통해 장기간 대출을 받아 이자를 상환하고 있는 금액에 대해 소득에서 공제가 가능하다는 의미입니다.

서민들의 내집 마련을 지원하기 위한 제도이지만 명칭이 길고 어려워 잘 모르고 지나가는 직장인들도 있습니다. 대부분의 경우, 대출을 레버리지 하여 내집 마련을 합니다. 최근 집값은 가파르게 상승하였음을 감안하면 적지 않은 금액을 매년 금융비용으로 쓰고 있을텐데요. 모르고 지나가기엔 연말정산에서 손해보는게 생각보다 큽니다.

앞서 언급 한대로 주택을 소유하지 않거나 1주택을 보유한 세대의 세대주만 가능합니다. 만약 근로소득이 있는 세대원 명의의 주택담보대출 이자상환액이 있다면 세대원도 공제 받을 수 있습니다. 다만, 세대주가 주택자금* 공제를 받지 않아야 하고, 주택과 대출 받은 명의가 모두 세대원이어야 하는데요.

세대주가 직접 공제를 받는 다면 실제 거주 여부는 상관이 없지만, 세대원이 받는다면 해당 주택에 실제 거주 하고 있어야만 공제 받을 수 있습니다. 또한, 출입국 관리법에 따라 등록한 외국인이나 국내거소를 신고한 외국국적동포도 가능합니다.

*주택자금공제 : 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, 주택마련저축공제 등

임대주택이나 어린이집 같은 사업용 주택을 보유하는 경우에도 주택 수에서 제외되는 것이 아니기 때문에 2주택으로 간주 됩니다. 함께 살지 않더라도 주민등록상 부모님이 세대원으로 되어 있다면 부모님이 보유한 주택 또한 합산하여 판단하니 유의하여야 합니다.

먼저, 주담대 이자에 대해 공제를 받고 싶다면 4가지를 살펴야합니다. 바로 주택가격, 상환기간, 대출시점, 소유주여부 인데요.

주택을 구입하는 시점의 가격이 기준시가 5억원 이하여야 합니다. 2006년부터 2013년까지는 3억원, 2014년부터 2018년까지는 4억원을 기준으로 하는데요. 물론 이 금액을 초과하면 공제받을 수 없습니다. 여기서 기준시가는 공시가격을 의미합니다. 참고로, 신규로 주택을 분양 받은 경우 공시가격이 없기 때문에 분양 당시에 취득가액을 기준으로 판단 합니다.

상환기간은 차입한 시점에 따라 조금씩 다르지만 기본적으로 10년 이상의 ‘장기’여야 합니다. 또한, 주택을 소유했다고 보는 시점인 주택 소유권 이전등기 또는 보존등기일을 기준으로 3개월 이내 대출을 실행해야 합니다. 대부분의 경우, 매매일에 맞춰 대출을 일으키지만 혹 다른 상황이라면 해당 기간을 유의하여야겠습니다. 마지막으로 대출을 받은 사람 즉, 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다.

<공제요건 개정연혁>

(출처 : 국세청, 2023 연말정산 신고안내 책자)

2023년 소득세법 개정안에 따르면 주담대 소득공제 대상과 한도가 확대되었습니다. 상환기간 및 상환방식에 따라 300만원에서 1,800만원까지 공제되던 것이 600만원에서 2,000만원으로 상향되었고, 주택가격 기준도 5억원에서 6억원 이하로 조정되었습니다. 서민과 중산층의 주거비 부담을 완화하기 위함인데요. 2024년 1월 1일 이후에 상환하는 이자 등에 대하여 적용 됩니다.

(출처 : 기획재정부, 2023년 세법개정안 보도자료)

여기서 고정금리는 전체 대출금의 70% 이상을 상환기간 동안 고정금리로 지급하는 경우를 말하며 5년 이상 기간단위로 금리를 변경하는 경우를 포함합니다. 또한 비거치식 분할상환 방식은 상환기간동안 대출금의 70% 이상의 대출금을 상환하는 경우를 말합니다.

주택담보대출을 더 좋은 금리와 조건으로 갈아타는 경우, 대환대출 이후의 대출 잔액에 대한 이자상환액도 소득공제가 가능합니다. 이 경우, 상환기간 15년 이상이어야 하며, 상환기간을 계산할 때 기존의 주담대를 최초로 실행한 날을 기준으로 계산합니다.

오늘은 주택담보대출 연말정산 시 이자부분 소득공제 대해 기본 원칙과 대상자, 공제요건과 최신 세법 개정에 대해 확인해봤습니다. 일각에서는 기준주택 금액 6억원 이하는 현실적이지 않다는 목소리도 있는데요. 고금리, 고물가 시대의 직장인이라면 주택담보대출 이자 소득공제, 놓쳐서는 안되겠죠?