아파트 등기부등본 보는 법, 따라하기
부동산 거래 전 꼭 알아야 할 권리관계와 등기부등본의 이해
내 집 마련, 특히 아파트 매매를 앞두고 있다면 해당 주택의 권리관계를 정확하게 파악하고 의사결정을 해야합니다. 또한 최근에는 전세사기가 사회적 이슈가 되고 있어 주택 구매가 아닌 전세 또는 월세를 계획하고 있더라고 권리관계와 빚의 규모를 잘 파악해야 하는데요. 그러기 위해서는 부동산에 대한 소유권, 사용권, 저당권 등 법률상의 권리와 의무에 대해 잘 이해하고 있어야 합니다. 등기부등본이 이러한 권리관계를 증명하는 대표적인 서류입니다. 이 글에서는 부동산의 권리관계와 등기부등본의 개념과 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
부동산 권리관계란?
부동산이란, 토지와 정착물을 지칭하는 용어입니다. 부동산으로 얽혀있는 권리는 크게 소유권과 그 외로 나눌 수 있는데요. 여기서 소유권이란, 목적물을 전면적으로 지배하는 절대적인 권리를 말합니다. 소유자는 법의 테두리 내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있기 때문에 실제 소유자가 누구인지, 소유권과 관련된 사항 중 어떤 변동사항이 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 또한 해당 물건에 대해 임대차 계약이 있다면, 언제 얼마의 보증금으로 임대차 계약이 있는지, 소유권 외의 사항에 대한 영향도 확인해두어야 합니다.
부동산 등기부등본이란?
아파트 등기부등본 구성 및 세부내용 보는 법
부동산의 등기부등본은 등기사항전부증명서의 줄임말로 부동산의 주소, 면적 등 현황과 권리관계를 확인할 수 있는 서류 입니다. 즉, 이 집의 소유자가 누구인지 그리고 이 집에 빚이 얼마나 있는지 파악할 수 있는 공적인 문서인데요. 누구나 대법원 인터넷 등기소에서 700원 납부 후 발급 및 열람을 할 수 있습니다.
등기부는 크게 3가지로 구성되어 있습니다. 건물의 지번 등을 파악할 수 있는 ‘표제부’, 소유권에 관한 사항이 담긴 ‘갑구’, 소유권 외의 권리 사항이 담긴 ‘을구’ 인데요.
아파트 등기부등본 표제부 보는 법: 주소 등 확인
먼저 표제부는 부동산의 소재지면과 건물번호, 건물용도와 면적 등이 기재됩니다. 건물의 위치나 외형적 구조를 소개하는 것인데요. 부동산 계약을 앞두고 있다면, 부동산계약서에 기재된 건물 주소나 면적 등과 동일한지 확인하는 것이 필요합니다.
아파트 등기부등본 갑구 보는 법: 실제 소유자, 소유권 관련사항 등 확인
갑구는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 관한 정보가 접수일 순으로 나오는데요. 따라서 마지막으로 등록되어 있는 권리자가 현재 해당 부동산의 소유자라고 할 수 있습니다. 부동산계약서에 작성된 소유자와 갑구에 가장 최근에 표기된 소유자의 이름이 신상이 일치한지 살펴봐야 합니다. 짧은 시간에 소유자가 자주 바뀌었다면, 사실 관계를 확인해는 것도 필요합니다. 상속된 부동산이라면 정당한 상속이었는지, 매도인이 법률상 능력을 가지고 있다고 인정되는지도 파악해두는 것이 좋습니다.
또한 소유권에 가등기*, 가처분, 압류*, 가압류*, 경매신청에 관한 사항이 있다면 포함되는데요. 이러한 내용은 소유권을 제한할 수 있는 조건이므로 자세히 살펴야 합니다.
*가등기: 장래에 행해질 본 등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 동기. 이중 매매, 소유권 이전 방해 등을 사전에 방지하거나 나중에라도 등기 순위를 확보하기 위한 제도. *압류와 가압류: 채권의 대상을 보전하기 위해 집행 대상이 되는 재산을 미리 압류. ‘압류’는 국가가 개인을 상대로 강제집행을 하는 것, ‘가압류’는 개인이 개인을 상대로 서류상 표기하는 것. 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 되는 것을 막기 위한 제도.아파트 등기부등본 을구 보는 법: 근저당권, 전세권 등 확인
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재합니다. 근저당권, 전세권*, 지상권, 지역권 등에 대한 내용을 찾아볼 수 있는데요. 다시 말해, 돈 이야기가 적혀있습니다. 해당 물건, 즉 이 아파트를 담보로 얼마나 대출을 받았는지, 혹은 주택 임대차를 주고 있다면 전세금액 혹은 보증금이 얼마인지 확인할 수 있습니다.
*전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용한 뒤, 부동산 반환과 함께 전세금을 돌려받는 권리.먼저 근저당권은 이 집을 담보로 누구에게 얼마의 빚을 졌는지 알 수 있습니다. 내 집 마련이 아닌 전월세를 구하는 상황이라면, 집 주인이 대출 상환을 못해 집이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 안전하게 상환 받을 수 있는지 확인해야 하는데요. 경매가 진행된다면 근저당권의 채권자가 세입자 보다 먼저 돈을 변제 받기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지, 근저당권 설정금액와 임차보증금을 합한 금액이 주택가격보다 높은지 확인해야 합니다.
을구에 기록된 채권최고액이란 집을 담보로 융자를 해준 금융기관 등이 돈을 빌린 사람에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액 입니다. 채권최고액은 보통 이자를 제 때 받지 못할 때 발생하는 비용 손실 등을 염두 하고 실제 받은 대출금액보다 20~30%를 추가로 설정하는데요. 예를 들어, A 은행으로부터 1억의 대출을 받은 경우, 채권최고액 1억 2천 만원으로 설정하는 것이죠.
보통 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 실제 주택의 가치보다 적을 때, 특히, 70~80% 이내 일 때 안전하다고 평가합니다. 을구에 기록된 집주인의 융자 금액 즉, 채권최고액과 내가 낼 보증금의 합을 꼭 계산해보세요.
2018년 이전에는 등기부등본은 가로형태로 기재되어 있었습니다. 다른 서류와 호환되지 않는 등 불편함을 없애기 위해 세로로 볼 수 있도록 문서 전체 방향이 변경되었는데요. 아파트 매매 또는 전월세 계약하기 전이라면, 등기부등본 자세히 살펴보고 사고를 미연에 예방하시기 바랍니다.