주택담보대출 한도 규제 및 상환방식 이해하기
대출 예정이라면 꼭 알아야할 다양한 대출상환 방법
주택 구매는 우리 삶에서 중요한 결정 중 하나입니다. 내 집 마련을 실현하기 위해 대다수의 사람들은 주택담보대출을 선택하기도 하는데요. 대부분 생애 걸쳐 상환하는 만큼 얼만큼의 대출이 필요한지, 어떻게 갚을 건지 확인하는 것이 중요한데요. 이 글에서는 주택담보대출의 한도를 결정하는 3가지 규제와 다양한 대출상환방식에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출 한도 규제: LTV, DSR, DTI
먼저 주택을 담보로 대출을 예정하신다면 이를 규제하는 정부의 제도가 있다는 사실을 들어보셨을 텐데요. 돈을 빌려준 이후 경기가 나빠지는 등 돈을 빌린 사람이 빚을 갚기 어려워지면 부작용이 생길 수 있으니 몇가지 장치가 있습니다. 바로 대출자의 부채의 양을 결정하는 LTV(담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율), DTI(총부채상환비율) 비율인데요. 다시 말해, 차입할 수 있는 최대 금액을 정해주는 것 입니다.
1. LTV(Loan-to-Value) 담보대출비율 이란?
LTV란 대출 금액과 담보물의 가치를 비교한 비율입니다. 담보물 대비 빌려주는 돈의 금액을 비교하여 자산상태를 평가할 수 있습니다. 특히 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 주택의 가치 대비 최대 대출 가능금액을 나타내는 비율인데요. 예를 들어, LTV가 70%이고 집값이 5억 원이라면, 대출자는 최대 3억5천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
LTV는 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 설정되었는데요. 은행 입장에서도 중요한 의미를 가집니다. 대출자가 대출을 상환하지 못하는 최악의 경우, 은행이 담보물인 주택을 처분해야 한다면, 이 비율을 통해 상환액이 부족하지 않도록 미리 대비할 수 있습니다.
2. DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율 이란?
대출자의 총 소득 대비 연간 대출 원리금 상환금액을 비교하여 대출자의 상환 능력을 평가할 수 있습니다. DSR은 총 소득 대비 모든 대출 - 주담대, 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 학자금대출, 할부금 등 - 의 원금과 이자비용을 비교한 결과로 나타나는데요. 실제로 대출자가 현재의 소득을 기준으로 대출을 잘 갚을 수 있는지 확인 할 수 있습니다. 예를 들어, DSR 40%이고 연 소득이 5천만 원이라면, 대출자는 주담대를 포함한 신용대출 등의 모든 부채의 원금과 이자 상환액이 연간 2천만 원을 넘을 수 없게 됩니다.
3. DTI(Debt to Income) 총부채 상환비율 이란?
대출자가 1년 동안 갚아야 할 모든 종류의 채무원리금을 연소득으로 나눈 값인데요. 다시 말해, 소득 대비 주택담보대출의 연간 원금 및 이자 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액의 비율을 말합니다. 예를 들어, 만약 DTI가 60%이고 연 소득이 5천만 원이라면, 연간 상환금액이 3천만 원을 넘도록 대출을 받을 수 없습니다.
주택담보대출 상환방식
주택담보대출의 한도가 각 비율에 따라 어떻게 결정 지어지는지 확인해봤습니다. 대략의 대출금액 윤곽이 잡혔다면 어떤 방법으로 상환 할 것인지 결정하는 것도 중요한데요. 각자의 자산 상황과 소득 구조 등에 따라 전략을 잘 마련하는 것이 필요합니다. 주택담보대출의 세가지 기본 상환방식을 알아보고 장단점을 확인해보겠습니다.
1. 원리금균등 상환방식
원리금균등 상환방식이란 원금과 이자를 합한 금액을 매달 균등하게 상환하는 것을 말합니다. 예를 들어 10년 동안 1억 원을 대출받았고 연이율이 5%로 거치기간이 없다면 원금과 이자를 합하여 매달 약 106만 원씩 상환하게 되는데요.
상환금액이 일정하여 예산을 관리하기에 용이한 반면 초기에 이자 부담이 커 상환금액이 상대적으로 높을 수 있습니다.
2. 원금균등 상환방식
원금균등 상환방식이란 대출 원금을 일정하게 나누어 상환하는 방식을 말합니다. 예를 들어 10년 동안 1억을 대출받았고 이에 대한 연이율이 5%라면 상환 초기부터 1억을 10년(120 개월)으로 나눈 금액인 약 83만원을 매달 상환하고 원금에 대한 이자를 갚는 것인데요. 이 때 상환초기 이자는 원금이 많은 만큼 많았다가 남은 원금이 줄어드는 만큼 점차 줄어들게 됩니다.
3. 만기일시 상환방식
만기일시 상환방식이란 말 그대로 대출을 실행 후 대출기간 동안 이자만 납부하고 대출금을 활용하다가 대출 만기일에 원금 전액을 갚는 방식입니다. 예를 들어 1억을 5% 금리로 대출받았고 10년 뒤 일시에 상환한다면, 매월 약 42만원의 이자를 납부하고 만기에 1억 전액을 갚게 됩니다.
만기까지는 원금을 갚지 않아도 되기 때문에 상환 부담이 적지만 만기가 도래하면 목돈을 일시에 갚아야 하기 때문에 부담이 될 수 있습니다. 또한 대출기간 내내 이자 부담이 있으므로 이자 부담이 다른 상환방식 대비 크다는 단점이 있습니다.
주택담보대출은 잘 이용하며 가족을 위한 보금자리 구입 등에 유용하게 쓸 수 있습니다. 하지만 장기에 걸쳐 상환해야 하기 때문에 철저한 사전 조사와 계획이 중요합니다. 내 집 마련 등 계획하고 계시다면 현재의 상황과 목적에 맞는 대출한도를 찾고, 상환방식을 잘 이해하고 계획을 세우는 것이 필요합니다.