임차권 보호를 위한 해결책, 임차권 등기

작년 임차권등기 신청건수가 전년도 대비 약 4배 수준으로 급증했습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 임차권등기명령 신청 건수가 집합 건물 기준, 총 4만 5,445건에 달합니다. 22년도 신청 건수가 1만 2,038 건인 것에 비해 3.8배에 달하는 규모입니다. 더불어, 2010년 대법원이 임차권등기명령 건수를 공개한 이후 최다 수준인데요. 이러한 상황은 22년도 전국에서 발생한 전세사기 사건과 더불어 전셋값 급락으로 인한 역전세 문제로 인해 임차권 보호를 위해 많은 계약자들이 신청한 것으로 보고 있습니다. 오늘 본 콘텐츠에서는 임차권 등기명령의 효과와 준비사항, 자주 묻는 질문에 대해 알아보려고 합니다.

임차권이란, 한 사람이 다른 사람에게 물건을 사용하고 그 대가로 돈을 내기로 약속함으로써 생기는 권리를 말합니다. 예를 들어 집을 빌려 살 때, 집주인에게 월세를 내는 것을 말하는데요. 이 때 집을 빌린 사람 즉 세입자가 자신의 임차권을 법적으로 보호받기 위해 그 권리를 공식적으로 등록하는 것을 임차권 등기라고 합니다.

임차권 등기는 세입자가 여러 상황으로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 될 경우, 법적으로 보증금을 받을 권리를 유지해줄 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 집주인의 집에 계속 살지 않아도 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 이에 대한 권리를 대항력이라고 부르는데요. 한마디로 세입자가 이사를 가도 보증금에 대해 법적 권리를 유지할 수 있다는 의미입니다.

이는 단순한 임차권 보호를 넘어 임차인의 안정성을 증대시킬 수 있는 희망이 됩니다.

임차권 등기를 통해 세입자는 대항력 및 우선변제권을 취득하고 유지할 수 있습니다. 우선변제권이란 임차 주택이 경매에 부쳐져도 임차인이 보증금을 우선하여 받을 수 있는 권리입니다. 이를 통해 계약자는 주택 소유자의 파산 등에 대한 불안으로부터 안정성을 확보할 수 있습니다. 임차권 보호를 위해 어떤 이점이 있는지 살펴보겠습니다.

첫째, 임차인은 임차권등기를 마치면 앞서 설명한 대항력과 우선변제권을 얻게 됩니다. 다만, 주의할 점은 임차권등기 신청 이전에 임차주택에 대해서 담보권이 설정된 경우에는 해당하지 않습니다. 담보권 설정으로 매각 허가를 받은 계약자의 담보권보다 우선하여 보증금을 배당 받을 수 없다는 것입니다.

둘째, 이미 임차인이 임차권등기 명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않습니다.

셋째, 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다. 한마디로, 추후 주택을 임차한 소액임차인보다 임차권등기를 신청한 계약자가 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 것인데요. 이는 임차권 등기를 한 임차인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있는 변수를 방지하기 위한 것입니다. 그렇기 때문에 임차권 보호를 위해 임차권등기가 신청된 주택에 대해서는 계약을 피하는 것이 바람직합니다.

임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 서명한 후 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하면 됩니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 이에 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 신청할 수 없습니다.

단, 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 신청이 가능한데요. 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 등록되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 임차권 보호를 위해 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약을 체결한 시점부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.